借地は、契約の更新や借地権の譲渡など、複雑な法律問題が多く発生しますし、対応を誤ると、高額な損失を生じさせる危険性もあります。
多くの人が賃貸・売買によって不動産に居住していることから、不動産に関する紛争は身近に起こり易く、民事裁判においても、不動産をめぐる訴訟は多いと言えます。
取引の実情に応じ、それぞれの依頼者にとってベストな解決を目指します。
当事務所では、特に、貸主様、地主様側からの請求に力を入れています。
貸主様、地主様側の、その権利を守るためには、更新時期や譲渡時期に至ってからではなく、時間的に余裕のある段階から、しっかりと準備しておくことが必要です。
不動産（貸主様、地主様側）
- （１）賃料・地代の未払い回収・増額・減額
- （２）借地契約の更新解除
- （３）共有不動産の分割
- （４）不動産の相続
- （５）不動産の明渡請求
- （６）事業用定期借地権
（１）賃料・地代の未払い回収・増額・減額
○賃借人に家賃を払うように何度も催促をしているが、一向に払ってこない
○未払賃料を回収するためにはどのような方法があるのか知りたい
○賃借人が家具や荷物を残して行方不明になってしまったが、勝手に処分していいものか
○先祖代々からの借地で、近隣の土地代と比較して著しく低額な地代を適正な 価格にしたい
○適正な地代なのに減額を提案された
○昔は、しっかり払われていた地代が、ここ数年払われていない、また不定期に払われることがある
アパートなどを賃貸している方が直面することの多い問題の１つが、賃借人からの賃料回収です。
たとえ、賃料の支払が滞っている賃借人がいたとしても、いきなり部屋の明渡しを強行することはできません。
こういった賃料・地代に関するトラブルが起こる前に、借地条件をしっかりと見直し、契約書を作成しましょう。今までの問題を解決したうえで、今後の紛争も予防しましょう。
不用意な手段を取ると、逆に賃借人から損害賠償を請求されてしまう可能性もありますので、以下のように適切な手続により賃料回収を行う必要があります。
- 内容証明郵便の送付
滞納している家賃を一定期間内に支払うように勧告し、支払いがなければ契約を解除するという内容の文章を、弁護士名義の内容証明郵便で郵送します。
勧告に応じて支払いがされれば解決となりますが、支払いがなければ賃貸借契約の解除となります。
☟
- 保証人に請求する
賃借人に請求しても賃料が支払われない場合、保証人が付いているのであれば、保証人に対して未払賃料を請求します。
賃貸人からの回収が困難な場合には、保証人にも支払義務がありますので、請求が可能です。
☟
- 滞納家賃請求の裁判を起こす
書面で請求しても、賃借人が支払わないのであれば、滞納した家賃を支払うよう、裁判所に訴訟を提起することになります。
☟
- 建物明渡請求の裁判を起こす
未払賃料の回収が不可能と判断される場合には、賃貸借契約を解除した上で、建物明渡請求を行うことになります。
建物明渡については、強行すると逆に訴えられてしまうこともありますので、法律に基づいて慎重に進める必要があります。
明渡については、次の「(5)不動産の明け渡し請求」をご覧下さい。
弁護士に依頼をすることで、賃借人との交渉はもちろんのこと、書類の作成や法的な手続を弁護士が代わって行います。
（２）借地契約の更新解除
○土地が必要となったため、借地人に出ていってもらいたい
○借地人は住んでいる気配がないようだ
○地代は払われているが空き家になっている
など、様々な理由で借地契約の更新をしたくない、退去してほしい場合に、一番注意すべきことがあります。
それは、借地契約の満了による終了の場合、建物買取請求権が認められていることです。
- 建物買取請求権とは？
建物買取請求権とは、借地契約の期間が満了して土地を明け渡さなければならないとき、「借地人（土地を借りている者）」が「地主（土地を所有している者）」に対して、建てた建物を買い取るよう請求できる権利です。建物買取請求権は、基本的に地主が土地の継続利用を拒んでいる場面で行使されます。
ただし、借地人が地代の不払いや重大な契約違反（地主に無断で増改築をする等）をしている場合、地主は、建物買取請求権を拒否することが可能です。
借地契約の更新を拒絶するには、契約期間満了の半年前くらいから借地人へその旨を通知することが必要となります。
その際には、更新をしないための『正当な理由』が必要となります。借地人が住居として家を建てて住んでいることも多いため、その理由が双方で認められない場合は更新拒絶が困難となる場合があります。しかし、弁護士を介することで借地人との契約更新解除・退去に関してスムーズに交渉できると言えます。
（３）共有不動産の分割
○兄弟や家族で土地を遺産相続したが、その土地を売りたい
○夫婦共同名義でマンションを購入したが、離婚の為、自分の分をはっきりさせたい
○兄弟で遺産相続したマンションに兄が住んでいるが、自分の分としての賃料相当額を払ってもらうことはできるか？
「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」として、共有者には、共有状態を解消する権利が認められています（民法256条１項）。このように、不動産の共有状態を解消する方法が、共有不動産の分割という手続きです。
この場合、まずは他の共有者と協議をして分割方法を決定しますが、話し合いで合意ができない場合には、訴訟によって不動産の分割方法を裁判所に決めてもらう必要があります。これが、共有物分割訴訟です。
- 共有物分割訴訟による判決の種類
共有物分割を求める訴訟を提起することによって、
①現物分割
②競売（売却代金を分配する）
③価格賠償による分割（１人の所有物として、ほかの共有者には金銭が支払われる）
のいずれかの判断がなされます。
| ①現物分割 | 原則的な共有物の分割方法であり、共有不動産を分筆して、それぞれの共有者が分筆された1つ1つの不動産の所有者となります。しかし、現物分割不可または分割によってその価格を著しく減少させるおそれがある時には、競売や価格賠償の方法がとられます。 |
|---|---|
| ②競売分割 | 共有不動産を競売にかけて、売却代金を共有者で分け合う方法です。 |
| ③価格賠償による分割 | 共有者のうち一人が不動産の全部を取得して、代償金を他の共有者に支払う方法です。価格賠償が認められるためには、不動産を取得する人に十分な資力があり、その人が全部取得することが相当であって、不動産が適正に評価されていることなどが必要になります |
（４）不動産の相続
不動産は、一般的に分割が難しく、また評価方法も複雑なため、金融資産と比較すると、相続では紛争の原因となりやすい財産です。
また、不動産の価格には、時価、公示価格、不動産鑑定評価額、売却価格、固定資産評価額、相続税評価額など種々あり、それぞれ評価が大きく違います。
一方で、賃貸されている不動産の評価もまた難しく、各人の立場でその不動産の価値について意見が別れ、そのため価格がいくらかでよくもめます。
- 不動産の評価方法
相続時に遺言書が見つからなかった場合、相続人全員による遺産分割協議によって遺産の行方を決めることになります。少しでも遺産分割協議をスムーズに進めるためにも、以下４つの不動産の評価方法について知っておくことが重要です。
①実勢価格
②相続税路線価
③固定資産税評価額
④公示地価
| ①実勢価格 | 実際に市場で取引される価格であるため、不動産の評価方法として用いられることが多いです。一方で、査定する業者次第では金額に差が出てくることから、何社かの不動産鑑定業者に査定を依頼し、その中間を評価額として用いる方法がよく利用されます。 |
|---|---|
| ②相続税 路線価 |
相続税を算出する際に基準として用いられる価格です。相続税路線価は毎年改定されることから、相続が発生した俊の物を確認する事が大事です。ただし、これは土地の評価額しか算出できず、建物の評価はできない点に注意が必要です。金額としては、おおよそ実勢価格の８割程度になることが多いです。 |
| ③固定資産税評価額 | 固定資産税路線価に従って算出される評価額です。これは、相続税路線価とは異なり、建物にも設定されています。しかし、実勢価格のように不動産鑑定業者に依頼の必要はなく、その不動産の市町村役場にて入手できます。金額としては、おおよそ実勢価格の７割程度になることが多くなっています。 |
| ④公示価格 | 全国の標準地に定められている地価のことです。国土交通省が定めていて、不動産鑑定士による鑑定結果を基にしながら、毎年改定されています。ただし、あくまでも標準地のみとなっています。よって、公示地価をそのまま不動産評価額として利用するケースはほとんどなく参考程度となります。 |
（５）不動産の明渡請求
賃料を支払わない借主や、トラブルばかり起こす借主には、立ち退いてもらいたいと考えるのは、賃貸人として当然のことです。とはいえ、賃借人に承諾を得ずに鍵を開けて部屋に入ったり、勝手に賃借人の荷物を片付けたりという強硬手段に出ることは法律上許されません。
家賃の徴収方法や明渡しの要求などは、あくまでも法的な手続に沿って、問題解決にあたらなければなりません。
立ち退きや明渡の手続は、以下の通りです。
- 現地調査
まずは、現在の状況を確認し、事実関係を整理します。
☟
- 内容証明郵便の送付
賃料未払を理由に立ち退きを求める場合には、未払賃料の請求とともに、賃貸借契約を解除し、賃貸物件の明渡を請求する内容証明郵便を、借主に対して送ります。勧告に応じて支払いがされれば解決となりますが、支払いがなければ賃貸借契約の解除となります。
☟
- 占有移転禁止の仮処分
明渡請求訴訟は、その建物を占有している者に対して提起しますが、強制執行時点で占有者が異なった場合、強制執行が不能となったり、訴訟のやり直しとなってしまいます。
建物明渡訴訟を裁判所に提起してから判決が下るまでの間に、借主が第三者に又貸しするなどして明渡しの強制執行を妨害するといったリスクを回避することができます。
☟
- 建物明渡訴訟を行う
借主が任意に建物を明け渡さない場合、明け渡し請求訴訟を提起します。訴訟係属中に借主が建物を明け渡す約束をした場合、明渡期限等について合意できれば、借主と訴訟上の和解となります。
和解が成立しない場合は、裁判所に判決を言い渡してもらいます。
☟
- 強制執行を行う
裁判所から判決が出たにもかかわらず、借主が未払賃料の支払や建物の明渡しに応じない場合には、強制執行の手続を取ることになります。
（６）事業用定期借地権
「事業用定期借地権」は、契約期間終了後、原則借地権が消滅する借地契約です。事業用の建物の所有を目的とした借地権であり、コンビニやファミリーレストランなど、ロードサイド型ビジネスの多くが事業用定期借地権を採用しています。契約期間終了後、借地人は原則建物を撤去し更地にして、地主に返還しなければなりません。
- 事業用定期借地権のメリット（貸主側）
○土地を賃貸しても、契約期間終了後は原則、土地が更地で返還されます。
○保証金と共に契約期間中、安定（確定）した地代収入を得ることができます。
○20～30年程度の中期的な土地活用が、「普通借地権での貸借」や「建築協力金を利用した自前での建物建築」などに頼らず可能となり、立ち退きのトラブルやテナントの途中退去のリスクを回避することができます。
○郊外のロードサイド地での需要増加が見込まれ、土地の資産価値も増すことが予想されます。
○物納可能財産となるので、相続対策として有効です。